Peu de changements législatifs en Californie sont devenus plus prévisibles que les révisions annuelles par le législateur des lois régissant les logements accessoires (ADU) et les logements accessoires juniors (JADU). Des exemples récents de lois antérieures incluent l’exigence de l’approbation ministérielle des demandes dans un délai de 60 jours, l’autorisation de vendre les ADU séparément de l’habitation principale dans certaines situations, la possibilité pour les propriétaires de légaliser les ADU et les JADU non autorisés (avec des exceptions limitées) et l’augmentation de la quantité d’ADU détachés pouvant être construits sur un terrain avec une habitation multifamiliale existante. (Pour plus d’informations, voir Alertes légales BBK ADU revêtement BS 477, AB 345, AB 2533 et SB 1211).
2025 n’a pas été différent, le gouverneur Newsom ayant signé quatre autres projets de loi ADU le mois dernier : AB 462, AB 1154, SB 9 et SB 543. L’AB 462 a été promulgué comme mesure d’urgence et est entré en vigueur immédiatement lors de sa signature le 10 octobre 2025. AB 1154, SB 9 et SB 543 ont été promulgués le même jour mais en tant que mesures non urgentes, ils prennent donc effet. le 1er janvier 2026. Ces derniers changements sont de grande envergure, mais de nature largement technique et clarifiante. Néanmoins, les ordonnances locales doivent être mises à jour le plus rapidement possible pour éviter de devenir nulles et non avenues dans leur intégralité en raison de non-conformités avec la loi de l’État.
Les caractéristiques remarquables de chaque projet de loi sont résumées ci-dessous.
AB 462 – Permis d’aménagement côtier ; Zones touchées par des catastrophes
La loi en vigueur exige que certaines ADU proposées dans les zones côtières obtiennent un permis d’aménagement côtier (CDP) en plus des autres exigences locales en matière de permis ADU. Historiquement, le CDP pour une ADU n’était pas soumis au délai de 60 jours de la loi de l’État sur l’ADU pour approuver ou refuser une demande complète d’ADU. De plus, les décisions d’autorisation locales concernant un CDP pour une ADU pourraient faire l’objet d’un appel auprès de la California Coastal Commission si la propriété sous-jacente était soumise à la compétence d’appel de la Coastal Commission (comme indiqué dans le Pub. Resources Code, § 30603).
L’AB 462 modifie le statu quo du CDP sur de nombreux fronts. Plus particulièrement, les agences locales disposant d’un programme côtier local (LCP) certifié doivent désormais approuver ou refuser une demande CDP complétée pour un ADU dans les 60 jours. L’AB 462 élimine également la possibilité de faire appel d’un CDP pour un ADU auprès de la Commission côtière. (Code gouvernemental, § 66329(c), tel que modifié.) Si une agence locale ne dispose pas d’un LCP certifié, elle doit alors « informer immédiatement » la Commission côtière lorsqu’une demande d’ADU est soumise. Et sous réserve d’exceptions limitées, l’examen de la demande du CDP par la Commission côtière est également soumis à un délai de prise de vue de 60 jours. (Id., en (b)(1)–(5).)
Au-delà des changements du CDP, l’AB 462 assouplit les règles régissant la délivrance d’un certificat d’occupation (CofO) pour un ADU dans les zones sinistrées. Historiquement, la loi de l’État interdisait à une agence locale de délivrer un CofO pour un ADU avant qu’un autre ne soit délivré pour le logement principal. L’AB 462 crée une exception étroite pour les ADU détachés lorsque toutes les conditions suivantes sont remplies : (1) le gouverneur a déclaré l’état d’urgence pour le comté à compter du 1er février 2025 ; (2) l’habitation principale a été considérablement endommagée ou détruite par un événement mentionné dans la proclamation de l’état d’urgence ; et (3) l’ADU a obtenu des permis de construction et a réussi toutes les inspections requises. (Code gouvernemental, § 66328(b), tel que modifié.) Si ces conditions sont remplies, une ADU détachée peut désormais recevoir un CofO avant l’habitation principale. Dans tous les autres scénarios, l’interdiction existante continue de s’appliquer.
AB 1154 – JADU Propriétaire-Occupation ; Location à court terme
La loi actuelle de l’État exige qu’un propriétaire immobilier réside dans le JADU ou dans la partie restante de la structure unifamiliale.
L’AB 1154 restreint cette exigence pour ne s’appliquer désormais que lorsque la JADU partage des installations sanitaires (salle de bain) avec la maison unifamiliale. Si le JADU dispose de sa propre salle de bain, le propriétaire n’est pas obligé de résider sur la propriété. (Code gouvernemental, § 66333(b), tel que modifié.)
Ce projet de loi interdit également l’utilisation des JADU comme location à court terme (c’est-à-dire moins de 30 jours). Désormais, chaque JADU, ADU approuvée en vertu de l’article 66323 du Code gouvernemental et (si l’agence locale le souhaite) ADU créée en vertu des sections 66314 à 66322 du Code gouvernemental doivent être louées pour une durée supérieure à 30 jours. (Voir le Code gouvernemental modifié, § 66333(g) ; le Code gouvernemental existant, §§ 66315, 66323(e).)
SB 9 ; SB 543 – Soumission de l’ordonnance au HCD ; Approbation
En vertu de la loi en vigueur, les agences locales doivent soumettre une copie de leur ordonnance ADU au Département californien du logement et du développement communautaire (HCD) dans les 60 jours suivant son adoption.
Les SB 9 et SB 543 de cette année ajoutent une pénalité en cas de non-respect de cette obligation en rendant nulle et non avenue toute ordonnance locale de l’ADU qui n’est pas soumise au HCD dans les 60 jours suivant son adoption. (Code gouvernemental, § 66326(d), tel que modifié ; nouveau Code gouvernemental, § 66333.5(d).) Les projets de loi précisent en outre qu’une ordonnance locale de l’ADU est nulle et non avenue si le HCD conclut que l’ordonnance n’est pas conforme à la loi de l’État et que l’agence locale ne répond pas au HCD dans les 30 jours. (Ibid.) Collectivement, ces changements soulignent l’importance de soumettre en temps opportun une ordonnance de l’ADU au HCD et de répondre à toute conclusion défavorable.
SB 543 – Taille de l’ADU ; Nombre d’ADU ; Frais d’impact ; Délai d’autorisation
Le SB 543 apporte de nombreux changements et clarifications à la loi de l’État sur l’ADU, dont les plus notables sont résumées ci-dessous.
Taille ADU et JADU
La loi en vigueur limite la taille maximale d’une JADU à 500 pieds carrés et interdit aux ordonnances locales de l’ADU d’imposer certaines normes de développement qui empêcheraient une ADU créée en vertu des articles 66314 à 66322 du Code gouvernemental d’avoir au moins 800 pieds carrés.
SB 543 modifie la loi de l’État pour préciser que les références statutaires à la superficie autorisée d’un ADU ou d’un JADU font référence à la superficie de « l’espace habitable intérieur ». (Code gouvernemental, §§ 66313(d); 66321(b)(2), tel que modifié.)
Frais d’impact
La loi en vigueur exempte les ADU de 750 pieds carrés ou moins des frais d’impact sur le développement (DIF).
Le SB 543 précise que les DIF ne peuvent pas être imposés sur une ADU qui a 750 pieds carrés ou moins d’espace habitable intérieur ou sur un JADU avec 500 pieds carrés ou moins d’espace habitable intérieur. Le projet de loi exempte également un ADU ou un JADU avec 500 pieds carrés ou moins d’espace habitable intérieur des frais d’impact scolaire. (Code gouvernemental, § 66311.5, tel que modifié.)
Quantité d’ADU créées en vertu de l’article 66323 du Code gouvernemental
La loi actuelle de l’État crée quatre catégories d’ADU qui doivent être approuvées par un permis de construire uniquement si elles sont conformes aux normes prévues dans la section 66323(a)(1)–(4) du Code gouvernemental. Ce sont :
- Une ADU convertie et une JADU créées sur un terrain avec une habitation unifamiliale proposée ou existante (Code gouvernemental, § 66323(a)(1)) ;
- Une ADU détachée créée sur un terrain avec une habitation unifamiliale proposée ou existante (Code gouvernemental, § 66323(a)(2)) ;
- Un ou plusieurs ADU convertis dans une habitation multifamiliale existante (Code gouvernemental, § 66323(a)(3)) ; et
- ADU détachées sur un terrain avec une habitation multifamiliale proposée ou existante (Code gouvernemental, § 66323(a)(4).)
Depuis un certain temps, il existe une incertitude quant à savoir si les ADU créées en vertu de l’article 66323 du Code gouvernemental pourraient être combinées (par exemple, si un terrain avec une habitation unifamiliale pouvait avoir une ADU détachée, une ADU convertie et une JADU). Le SB 543 résout cette incertitude par l’affirmative : les combinaisons sont autorisées. Par conséquent, un terrain avec une habitation multifamiliale peut combiner des ADU converties et des ADU détachées (créées respectivement en vertu de l’article 66323 (a)(3) et (a)(4). Et un terrain avec une habitation unifamiliale peut combiner une ADU convertie et une JADU avec une ADU détachée (créée en vertu des sections 66323(a)(1) et (a)(2), respectivement). (Code gouvernemental, § 66323(a), tel que modifié.)
Processus d’autorisation ADU
La loi en vigueur exige depuis longtemps que les agences locales approuvent ou refusent une demande d’ADU dans les 60 jours suivant la réception d’une demande complète. La loi de l’État était cependant muette en ce qui concerne les déterminations du caractère incomplet des demandes, les nouvelles soumissions ultérieures et les appels des décisions locales sur les demandes ADU.
Le SB 543 exige que les agences locales :
- Déterminer si une demande ADU est complète dans les 15 jours ouvrables suivant sa soumission ;
- Si la demande est incomplète, dans le même délai de 15 jours, fournir au demandeur une liste des éléments incomplets et une explication sur la manière d’y remédier ;
- Examiner une demande soumise à nouveau pour vérifier qu’elle est complète dans les 15 jours ouvrables ;
- Fournir au demandeur un processus « d’appel écrit » pour toute détermination d’incomplétude ou refus (auprès de la Commission d’urbanisme ou du Conseil municipal, ou des deux) ; et
- Fournir une décision écrite finale sur l’appel dans les 60 jours ouvrables suivant la réception de l’appel. (Code gouvernemental, §§ 66317 [ADUs]66335 [JADUs]; tel que modifié.)
Pour mieux comprendre ces changements et leurs implications pour les villes et comment elles doivent traiter les demandes ADU et JADU, consultez votre avocat BBK ou les auteurs de cette alerte juridique.
Rédigé par BBK Partners Todd R.Leishman et associés Michael Ervin et Ryan Stager
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