La Californie mettra-t-elle fin aux poursuites environnementales contre le logement urbain ?

15 Min de lecture

Par Ben Christopher, CalMatters

Construction de nouveaux logements dans un quartier d’Elk Grove le 8 juillet 2022. Photo de Rahul Lal, CalMatters

Cette histoire a été initialement publiée par CalMatters. Inscrivez-vous à leurs newsletters.

Depuis des années, la Californie est coincée dans une lutte récurrente entre les législateurs qui souhaitent que l’État dynamise la construction de nouvelles maisons et les législateurs déterminés à défendre une loi historique sur la protection de l’environnement.

L’affrontement final dans cette bataille de longue date vient peut-être d’arriver.

UN nouvelle facture par Buffy Wicks, membre de l’Assemblée démocrate d’Oakland, exempterait la plupart des lotissements urbains de la loi californienne sur la qualité de l’environnement, vieille de 55 ans.

Si cela passe – un grand si, même à l’heure actuelle ascendant pro-construction environnement politique – cela signifierait plus de poursuites environnementales sur immeubles d’habitation proposésplus de débats législatifs sur les projets devrait être favorisé par des exemptions et plus aucun recours à la loi par les défenseurs de la justice environnementale, les syndicats de la construction et les propriétaires anti-développement pour arracher des concessions des développeurs ou les retarder indéfiniment.

En bref, cela signifierait la fin des guerres entre le logement et le CEQA en Californie.

« Si nous parvenons à le transmettre au bureau du gouverneur, je pense que c’est probablement l’un des changements les plus importants apportés au CEQA que nous aurons vu depuis l’entrée en vigueur de la loi », a déclaré Wicks.

Le discours de Wicks au CEQA (prononcé « see-kwah ») est l’un des 22 projets de loi sur le logement qu’elle et un groupe bipartisan de législateurs présentent jeudi dans le cadre d’un « paquet de logement accéléré » unifié. Wicks a lancé le blitz législatif plus tôt ce mois-ci lorsqu’elle a publié un rapport, basé sur les conclusions du comité restreint qu’elle a présidé l’année dernière, qui a identifié les processus d’approbation réglementaire lents, incertains et coûteux comme l’un des principaux responsables de la crise du logement en Californie.

Les près de deux douzaines de projets de loi constituent un barrage de déréglementation destiné à exploser tous les points d’étranglement possibles dans le processus d’approbation des logements.

La plupart sont profondément enfoncés dans les mauvaises herbes.

Il y a des factures à normaliser formulaires municipaux et accélérer les processus de candidature dans les grandes villes. Un projet de loi assignerait des agences de régulation étatiques et régionales des délais stricts pour approuver ou rejeter des projets et un autre permettrait aux développeurs embaucher des évaluateurs externes si les villes dépassent les délais. Différents projets de loi visent différentes institutions identifiées comme obstructionnistes : le Commission côtière de Californie, services publics appartenant à des investisseurs et les gouvernements locaux opposent des obstacles à la construction de duplex.

Le projet de loi de Wicks se démarque. C’est simple : Fini les poursuites environnementales pour les logements « intercalaires ». C’est également probablement celui qui suscite le plus de controverses.

« Il s’agit d’essayer quelque chose que les législateurs n’ont pas voulu essayer dans le passé », a déclaré Chris Elmendorf, professeur de droit à l’UC Davis et critique fréquent du CEQA. « Et la raison pour laquelle ils n’ont pas voulu essayer dans le passé est qu’il existe une constellation de groupes d’intérêt qui profitent du statu quo. La question maintenant est de savoir si ces groupes d’intérêt vont tuer cela ou s’il y a un changement dans l’air du temps. »

Un porte-parole de CEQA Works, une coalition de dizaines d’organisations de défense de l’environnement, de la conservation et de la préservation, a déclaré que les membres du groupe avaient besoin de plus de temps pour examiner la nouvelle législation avant d’être interviewés pour cette histoire.

Un porte-parole du State Building and Construction Trades Council, qui défend les intérêts de dizaines de milliers de travailleurs syndiqués de la construction en Californie, a déclaré que l’organisation était encore en train de « creuser » les détails du projet de loi.

Quel est le problème ?

La California Environmental Quality Act est en vigueur depuis 1971, mais son pouvoir en tant que frein potentiel au développement a fluctué au fil des ans. décisions de justice et les sessions législatives des États. La loi n’interdit ni ne restreint quoi que ce soit. Elle oblige les agences gouvernementales à étudier l’impact environnemental de toute décision qu’elles prennent – ​​y compris l’approbation de nouveaux logements – et à rendre ces études publiques.

Dans la pratique, ces études peuvent prendre des années et peuvent être contestées devant les tribunaux, parfois à plusieurs reprises.

Les défenseurs de l’application de la loi aux nouveaux logements affirment que Les procès du CEQA sont en effet relativement rares. Les critiques rétorquent que la simple menace d’un litige suffit souvent à réduire, voire à dissuader complètement, un développement potentiel.

Alors que les législateurs de l’État en sont venus à l’idée que la pénurie de logements dans l’État est la principale cause du coût de la vie extrêmement élevé en Californie – et une vulnérabilité politique majeure pour les démocrates – le CEQA est devenu une cible fréquente.

Jusqu’à présent, les attaques contre la loi ont généralement pris la forme d’exclusions sélectives, d’exemptions conditionnées et de lacunes étroites.

« Si nous parvenons à le transmettre au bureau du gouverneur, je pense que c’est probablement l’un des changements les plus importants apportés au CEQA que nous aurons vu depuis l’entrée en vigueur de la loi. »

Buffy Wicks, membre de l’Assemblée, démocrate, Oakland

Il y a le loi qui permet aux promoteurs d’appartements ignorer la loi – mais seulement tant qu’ils mettent de côté certaines unités à prix réduit et paient à leurs travailleurs des salaires syndicaux.

Une série de projets de loi datant d’il y a deux ans ont dérogé à la loi pour la plupart des logements, mais seulement s’ils sont réservés exclusivement aux locataires à faible revenu.

Il fut un temps où un procès du CEQA avait retardé un projet de logement étudiant de l’UC Berkeley en raison de ses futurs locataires présumés bruyants et où le législateur avait répondu avec une exemption hyper spécifique.

Le nouveau projet de loi de Wicks est différent, dans le sens où l’exemption est large et n’est assortie d’aucune condition. Il s’appliquerait à tout projet de logement « intercalaire », terme général désignant les maisons situées dans des zones urbaines déjà bâties, par opposition aux nouveaux lotissements situés en périphérie des banlieues.

Cela fait écho à une suggestion de la Commission Little Hoover, une agence indépendante de surveillance de l’État, qui a fait une série de propositions de « réformes ciblées » à la loi sur l’environnement l’année dernière.

« La Californie n’atteindra jamais ses objectifs en matière de logement tant que la CEQA aura le potentiel de transformer le développement du logement en quelque chose qui s’apparente à une guerre urbaine – contestée bloc par bloc, bâtiment par bâtiment », indique le rapport. « La Commission recommande que l’État exempte tous les logements intercalaires de l’examen du CEQA, sans conditions ni qualifications supplémentaires. »

Le projet de loi Wicks définit le « remplissage » au sens large comme tout logement dans une zone urbaine qui a été précédemment développé ou entouré de lots aménagés et qui ne se trouve pas sur une zone humide, un champ agricole, un site de déchets dangereux ou une zone de conservation.

Le site doit également faire moins de 20 acres pour bénéficier de l’exemption, mais avec une taille d’environ 15 terrains de football, cela ne constituera probablement pas un facteur limitant pour la plupart des projets de logement.

Un problème possible : lorsqu’un projet de logement s’écarte de ce qui est autorisé par les règles de zonage locales et nécessite une approbation spéciale – une exigence courante même pour les petits projets de logement – ​​l’exemption ne s’appliquerait pas.

Saisir une autre facture dans le forfait logement, Projet de loi du Sénat 607. Rédigé par le sénateur démocrate de San Francisco, Scott Wiener, ce projet de loi exempterait également ces rezonages du CEQA si le projet est conforme au plan de logement mandaté par l’État de la ville.

« Mettez les deux projets de loi ensemble et cela représente une augmentation spectaculaire de ce que les législateurs pro-logement sont prêts à mettre sur la table et à demander à leurs collègues de voter », a déclaré Elmendorf.

Un dossier environnemental contre la Loi sur la qualité de l’environnement ?

Les défenseurs de la justice environnementale utilisent régulièrement la loi pour bloquer ou obtenir des changements liés à des développements qui, selon eux, affecteront négativement les communautés à faible revenu. Les promoteurs et les avocats affirment régulièrement que les groupes syndicaux défendent la loi pour la préserver comme une loi intransigeante. négociation de travail outil. Les propriétaires aisés qui s’opposent aux projets de développement local pour quelque raison que ce soit peuvent se tourner vers le CEQA pour bloquer un projet qui, autrement, serait acceptable sur papier.

Tous ces groupes ont du poids dans la capitale californienne. C’est peut-être une des raisons pour lesquelles ce type de projet de loi n’a pas été présenté récemment.

Wicks a déclaré qu’elle pensait que le Parlement californien pourrait être prêt à défendre cette cause. La gravité de la crise du logement, les défaites électorales des démocrates sur la question de l’inabordabilité et l’urgence de reconstruire à la suite des incendies de forêt de Los Angeles ont toutes créé un « moment » pour cet argument, a-t-elle déclaré.

Elle et d’autres partisans du projet de loi insistent également sur le fait que la cause de l’environnement est également de leur côté.

« Je ne considère pas la construction de logements intercalaires pour nos communautés ouvrières dans le besoin comme comparable au forage de davantage de puits de pétrole dans nos communautés, et pourtant le CEQA est appliqué de la même manière », a-t-elle déclaré.

Les chercheurs ont découvert que regrouper davantage de logements dans des zones urbaines déjà denses est un bon moyen de réduire les émissions de carbone. En effet, vivre plus près des commerces, des écoles, des emplois et des restaurants signifie plus de marche, de vélo et moins de conduite, et aussi parce que les appartements du centre-ville, qui ont tendance à être plus petits, nécessitent moins d’énergie pour se chauffer et se rafraîchir.

Même si le remplissage est, en général, plus respectueux de l’environnement que l’aménagement tentaculaire, cela ne signifie pas qu’un projet particulier ne peut pas produire un large éventail de dommages environnementaux. Dans une lettre adressée à la Commission Little Hoover, la California Environmental Justice Alliance, membre à but non lucratif de CEQA Works, a souligné le projet Miraflores Senior Housing de 2007 à Richmond.

Un rapport final d’impact environnemental du projet « a ajouté des stratégies pour atténuer les impacts de la mauvaise qualité de l’air, de l’eau et du bruit » associés au développement et « comprenait des plans pour préserver le caractère historique des bâtiments, a ajouté des stratégies clés de durabilité et a amélioré le processus de nettoyage du site ». Ce rapport était certifié par la ville en 2009.

Jennifer Hernandez, avocate spécialisée dans l’aménagement du territoire et l’une des critiques les plus prolifiques du CEQA dans l’État, a déclaré que les exigences locales en matière de permis et les règles relatives aux nuisances publiques devraient être à la hauteur de la tâche pour résoudre ces problèmes, sans qu’aucun litige extérieur ne soit nécessaire.

« L’idée d’utiliser le CEQA pour permettre au vote dissident « non », à un membre de la communauté disposant de ressources, de retarder un projet pendant cinq ans est tout simplement ridicule », a-t-elle déclaré. « C’est comme si le simple fait d’habiter une ville pour les gens qui y vivent nuisait à l’environnement existant. »

Cet article a été initialement publié sur CalMatters et a été republié sous le Creative Commons Attribution-Pas d’Utilisation Commerciale-Pas de Dérivés licence.

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