Marchés des capitaux
Les soins de santé restent un investissement convaincant en raison de forts moteurs démographiques, en particulier de la population vieillissante et de l’augmentation de l’espérance de vie, la population de plus des années 80 devrait plus que doubler d’ici 2050. L’intérêt des investisseurs est en outre soutenu par les références ESG et les structures de location à revenu long liées à l’inflation.
Les 12 mois jusqu’en juillet 2025 ont marqué une période de réalignement stratégique au milieu des changements macroéconomiques et géopolitiques en cours, le marché évoluant via une augmentation des fusions et acquisitions, des coentreprises et un accent croissant sur les contrats de gestion. Overseas Capital a considérablement renforcé l’activité des accords pendant cette période, avec respectivement les FPI spécialistes du secteur comme Welltower et Omega, notamment Care UK et 45 Four Seasons Care Homes (dirigée par Christie & Co), respectivement. H1 2025 a également vu une activité d’investisseurs robuste, notamment des accords de fusions et acquisitions notables comme l’acquisition de Care Trust REIT de Care REIT PLC et la fusion Aedifica-Cofinimmo.
Alors que les opérateurs utilisent de plus en plus des modèles basés sur les baux et des structures de vente et de location pour débloquer le capital, en regardant à l’avance, Christie & Co prévoit de voir plus d’investisseurs explorer la vente et la gestion des modèles, offrant des rendements plus élevés avec une plus grande exposition opérationnelle.
Alors que nous entrons dans la dernière partie de 2025. Les fondamentaux axés sur les besoins sont plus forts que jamais, et avec un nombre croissant de fonds européens / à l’étranger évaluant activement les opportunités au Royaume-Uni aux côtés de la base établie des investisseurs actuels, la gamme d’options de financement disponibles devrait augmenter.
Terre et développement
Le secteur du développement de maisons de soins britanniques continue de faire face à un environnement de planification complexe et imprévisible, entravé par les autorités locales sous-ressourcées et les politiques évolutives telles que la neutralité du nitrate et le gain net de biodiversité, bien que l’engagement du travail de recruter 300 agents de planification offre de l’espoir d’amélioration à moyen terme. En raison des retards de planification, les sites entièrement consentis restent rares, malgré l’augmentation de la demande tirée par une population vieillissante qui devrait dépasser 16 millions de personnes âgées de 65 ans et plus dans une décennie.
Les développeurs forment de plus en plus des coentreprises pour partager le risque et la récompense, tandis que les opérateurs adoptent des normes spatiales plus efficaces (50 à 52 m² par résident) et des conceptions de valeur conçue par valeur pour compenser les coûts élevés. Des schémas plus grands – en moyenne plus de 70 lits – gagnent du terrain en raison des économies d’échelle, et les considérations ESG restent centrales, les notes de Breeam élevées ont été recherchées pour assurer l’efficacité énergétique.
Alors que de nombreux opérateurs de PME ont interrompu les acquisitions après la pandémie, la stabilisation des coûts et l’amélioration des conditions commerciales ont ravivé un intérêt, ce qui a conduit à une forte concurrence pour les sites de premier ordre et de consentement et un record H1 2025 dans Care Home Land Transactions chez Christie & Co.
Les structures de financement avant reviennent également dans le secteur avec plus de prévalence, et ces volumes de transactions devraient augmenter au cours de la prochaine année. Bien que les coûts élevés aient fait pression sur les prix des terrains, l’amélioration des performances opérationnelles et des évaluations ont contribué à maintenir la valeur des terres. La hausse des niveaux de frais privés et l’assouplissement de l’inflation ont eu un impact positif sur l’EBITDA, et l’utilisation croissante des multiples OPCO à bail peut faire monter les évaluations en cours.
Les développements de la vie senior restent modérés en raison des coûts de construction élevés et d’un marché de logement plus doux, mais des signes de reprise émergent. La demande de logements inclusifs et à l’épreuve des futurs avec des équipements communs augmente, motivé par des changements de style de vie et une espérance de vie plus longue. Dans l’ensemble, les perspectives du secteur sont positives, avec les attentes d’une augmentation des volumes de transactions et d’une activité de développement au cours des 12 prochains mois.
Analyse transactionnelle
Le rapport de Christie & Co analyse les transactions qu’elle a effectuées au cours de la dernière année.
L’activité de l’accord a augmenté, avec des achèvements au plus haut niveau, et le pipeline de Christie & Co à 24% avant où il était en 2024. 49% des accords impliquaient des maisons avec 20 à 39 lits, tandis que seulement 17% étaient destinés aux maisons de plus de 60 lits.
Un changement notable s’est produit dans le profil des maisons entrant sur le marché, avec une augmentation des maisons de soins plus petites (moins de 20 lits) représentant 38% des instructions, une augmentation de 12% au début de 2024. Des maisons plus grandes (plus de 60 lits) ne comprenaient que 5% des instructions, en baisse de 15%, reflétant une pénurie d’installations à des fins. Les maisons de 20 à 59 lits représentaient 56% des instructions, contre 73% en 2024.
Les premiers acheteurs représentaient 17% des transactions en H1 2025, contre 11% en 2024 et seulement 4% en 2023. Les petits et moyens groupes (ceux qui ont 3 à 19 maisons) étaient les acheteurs les plus actifs (32% des transactions), suivis étroitement par des opérateurs indépendants (ceux avec 1 à 2 maisons) à 31%. Les grands groupes et les entreprises ont connu une baisse de l’activité, représentant seulement 20% des transactions, contre 36% en 2023.
Les maisons vendues avec possession vacante sont passées à 21% en 2025, contre 13% en 2024. De ces maisons fermées, 60% sont restés dans l’utilisation des soins, 24% ont été convertis en logements résidentiels et 16% réutilisés pour d’autres utilisations. Ce taux de fermeture élevé dans le secteur est quelque chose que Christie & Co attend de la fin.
Christie & Co a également mené et analysé une enquête sur la Freedom of Information Act, couvrant les 174 autorités locales à travers l’Angleterre, le Pays de Galles et l’Écosse. Il a révélé une augmentation moyenne des frais résidentiels en Angleterre de 8,6% contre 9% en 2023/24. Il y a eu des augmentations de taux de frais notables dans certaines autorités locales, bien qu’à un niveau bas de base. Le fardeau de la clientèle autofinancée devrait augmenter, la majorité des prestataires atteignant des augmentations de frais privés entre 5% et 10%, parfois plus.
Enquête sur les sentiments
À l’été 2025, Christie & Co a contacté une coupe transversale de fournisseurs locaux et régionaux à travers le Royaume-Uni pour obtenir leur opinion sur une gamme de sujets.
Les principales conclusions comprennent:
- Les niveaux d’occupation sont revenus aux sommets pré-pandemiques, avec 69% des répondants déclarant une occupation supérieure à 90%. Les personnes au Pays de Galles ont déclaré les niveaux les plus forts, 67% notant l’occupation de plus de 95%, contre 50% en Écosse et 28% en Angleterre
- 68% des répondants ont déclaré que des frais d’autorité locale augmentaient entre 0% et 5%, avec 31% affirmant que leurs frais d’autorité locale avaient augmenté de 5% à 10%. Fait intéressant, 92% des opérateurs gallois ont déclaré que des frais d’autorité locale ont augmenté de 5% et 10%, contre seulement 17% en Angleterre
- Les taux de frais privés ont augmenté dans toutes les régions, 67% notant une augmentation de 5% à 10%. 14% des prestataires ont déclaré que des augmentations de rémunération privées supérieures à 10% et 19% ont déclaré des augmentations de 0% à 5%
- 98% des répondants estiment qu’une augmentation de financement d’au moins 5% est nécessaire pour rendre les services sociaux durables. Notamment, 53% estiment qu’un soulèvement de 10% ou plus est nécessaire, mettant en évidence une perception forte selon laquelle seul l’investissement substantiel relèvera des défis actuels
- 49% des opérateurs ont connu une réduction de l’utilisation des agences au cours des 12 derniers mois, alors que seulement 10% ont déclaré que l’utilisation des agences avait augmenté. Au Pays de Galles, 67% des prestataires n’ont déclaré aucun changement dans l’utilisation des agences; Pendant ce temps, 14% des fournisseurs écossais ont déclaré une augmentation
- Moins d’un tiers des opérateurs de soins (31%) estiment qu’ils seront en mesure de compenser l’inflation des coûts des changements de NI grâce à leurs augmentations de frais de 2025/26. Une plus grande proportion (44%) disent qu’ils ne pourront pas absorber les coûts, tandis que 25% restent incertains
- 69% ont bloqué leurs plans de croissance ou d’investissement pour 2025 en raison des récents changements de NI, soulignant une perturbation significative du développement du secteur
- Alors que l’ESG devient une considération plus importante pour les investisseurs, seulement 33% des opérateurs ont déclaré avoir une stratégie ciblée en place
FINANCE
Un segment de Christie Finance Sur le paysage financier, note que le secteur des soins continue de susciter un fort intérêt du marché financier, les opérateurs nouveaux et établis demandant un financement de la dette pour soutenir la croissance. Cependant, la sécurisation des finances reste difficile en raison des exigences de plus en plus rigoureuses des prêts. Les opérateurs établis tirent parti des portefeuilles existants pour financer les acquisitions, préservant les dépenses en capital, comme en témoigne une augmentation de 23% des soldes de dette moyens. Les nouveaux entrants sont confrontés à des seuils d’investissement plus élevés mais bénéficient d’une disponibilité accrue de maisons d’acheteurs plus petites et plus petites, Christie Finance signalant une augmentation de 24% des instructions à un seul actif.
La demande de financement de la dette est forte dans les divisions de base de Christie Finance (jusqu’à 5 millions de livres sterling) et de divisions d’entreprise (plus de 5 millions de livres sterling), les instructions de base passant à 69% en H1 2024, tirées par les petits opérateurs, et l’activité d’entreprise restant robuste, avec une augmentation de 50% du refinancement de 2023 à 2024. Les services immobiliers, notamment la réduction et le développement de la finance, sont également dans la demande supérieure.
Les opérateurs explorent de plus en plus diverses options de financement – hypothèques commerciales, prêts non garantis, financement d’actifs – pour moderniser les installations et étendre les services. À mesure que le taux de base de la Banque d’Angleterre diminue, les prêteurs offrent des marges plus fines, bien que les processus de crédit restent lents en raison de la complexité réglementaire.
Richard Lunn, directeur général – Care chez Christie & Co, commente: «Nous avons connu une activité de marché extrêmement positive tout au long de l’année, car de nombreux opérateurs cherchent à développer leurs portefeuilles. À la fin d’août, nous avions déjà traité plus de transactions qu’en 2024, et notre pipeline avancé est le plus élevé de tous les temps, reflétant l’investisseur et les opérateurs désir pour acquérir des services de soins. Les investisseurs, avec l’arrivée tant du Heralded de l’énorme vague démographique de personnes âgées nécessitant des soins et un soutien et une offre limitée de qualité pour répondre à cette demande dans les années à venir. »
Pour lire la revue du marché des soins complètes 2025, visitez: https://www.christie.com/sectors/care/care-market-review-2025
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Phoebe HillDirecteur associé – Communications d’entreprise
P: 07540 063 598 ou E: phoebe.hill@christie.com
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