Par Ben Christopher et Marisa Kendall, calme
Cette histoire a été initialement publiée par Calmatters. Inscrivez-vous à leurs newsletters.
Les législateurs de Californie se préparent à une augmentation historique du financement fédéral pour la construction de logements abordables, un tsunami de subventions qui, selon les défenseurs, pourraient le double du nombre d’unités à faible lance produites par l’État au cours de la prochaine décennie.
Cela vient d’une source improbable.
Enterré profondément parmi les réductions des services sociaux dans le forfait des dépenses de signature du président Donald Trump, le One Big Beautiful Bill, est une augmentation du soutien au crédit d’impôt sur le logement à faible revenu que les défenseurs abordables du logement ont recherché pendant des années. Ces crédits d’impôt sont le financement fédéral le plus important disponible pour le logement abordable, et ils sont utilisés dans des projets à faible revenu dans toute la Californie.
La différence de cette augmentation fera dans le Golden State dépend de nombreux facteurs, notamment des tarifs, des coûts de main-d’œuvre, du financement de l’État, etc. Mais les experts conviennent que le changement pourrait aider la Californie à construire des milliers de maisons plus abordables chaque année.
«C’est un très gros problème», a déclaré Matt Schwartz, président et chef de la direction du Housing à but non lucratif California Housing Partnership. «Ces dispositions sont un énorme tir dans le bras pour un champ de logement abordable qui souffre sous des ressources d’État épuisées.»
Il n’est pas étonnant que ces dispositions n’aient pas attiré beaucoup d’attention publique. La loi fédérale, que Trump a signée le 4 juillet, étend et élargit les réductions d’impôt qui bénéficient de manière disproportionnée aux plus riches et ajoutent des milliards de dollars à la dette fédérale tout en imposant des réductions de dépenses historiques à Medicaid, d’autres parcelles du filet de sécurité sociale et des programmes d’énergie propre au cours de la prochaine décennie. Pour le leadership démocratique de la Californie et son électorat libéral, il n’y a pas grand-chose à aimer et beaucoup à haïr.
«Du point de vue de la Californie, il y a certainement eu beaucoup de préoccupations avec ce projet de loi», a déclaré Ray Pearl, directeur exécutif du California Housing Consortium, qui préconise le développement de logements abordables.
Mais le forfait des dépenses donne à des boosters de logements abordables quelque chose à célébrer, même si beaucoup en Californie bleue sont réticents à le faire publiquement.
Étant donné que l’expansion du programme de crédit d’impôt, qui fait partie d’un projet de loi préexistant, a été repliée dans le package plus large, «le gouvernement fédéral nous a donné un feu vert à la double production», a déclaré Pearl.
La semaine dernière, le comité d’État qui supervise ces crédits Modifications approuvées à son processus de demande qui incite les développeurs à profiter de la nouvelle politique fédérale.
Qu’est-ce que les crédits d’impôt ont à voir avec le logement abordable?
« C’est un très gros problème. »
Matt Schwartz, président et chef de la direction, California Housing Partnership
Plutôt que de financer directement la construction de logements sociaux comme auparavant, le gouvernement fédéral a réaffecté la plupart de ses fonds de logement abordables par le biais du code des impôts à partir des années 80. Ces crédits d’impôt sont émis par les États à des développeurs abordables, qui les vendent ensuite à des banques à poche profonde, des compagnies d’assurance et d’autres géants financiers, négociant des réductions d’impôts pour des actions de propriété dans des projets de logement abordables.
C’est une machine financière Rube Goldberg, et c’est partout. S’il y a un projet d’appartement désigné pour les personnes non doussies ou les locataires à faible revenu de votre quartier, les crédits d’impôt ont contribué à le faire décoller.
Les crédits sont disponibles en deux saveurs de base. Les deux obtiennent un coup de pouce majeur en vertu de la nouvelle loi fédérale.
Un crédit permet à ses propriétaires d’écrire environ 9% du coût de la construction d’un projet de leur facture fiscale chaque année pendant 10 ans. Ces crédits de 9% sont distribués par le gouvernement fédéral aux États, qui se retournent ensuite et les accordent aux développeurs. Il y a toujours plus de projets éligibles que des crédits pour les financer, en particulier en Californie. Le forfait de dépenses soutenu par Trump augmente indéfiniment le nombre total de ces crédits chaque année.
L’autre type de crédit, le crédit de 4%, n’est pas livré avec un plafond, ce qui signifie qu’il est techniquement disponible pour tout développeur qui se qualifie. Comment un développeur est qualifié le frottement. Historiquement, un projet abordable doit couvrir la moitié de ses coûts avec Obligations exonérées d’impôt particulières – qui, comme les crédits de 9%, sont en ruine – pour utiliser pleinement les crédits de 4%. Le projet de loi fédéral réduit cette exigence, de sorte qu’un projet ne doit couvrir qu’un quart de son coût avec les obligations.
« L’essentiel est que le gouvernement fédéral rend les crédits d’impôt supplémentaires et la capacité d’obligation », a déclaré Pearl, « qui est l’une des plus grandes choses dont vous avez besoin pour produire des logements abordables à l’échelle nationale, et surtout en Californie. »
L’État reçoit plus de demandes de financement d’obligations chaque année qu’il ne peut accorder, a déclaré Marina Wiant, directrice exécutive du California Tax Credit Allocation Committee. La semaine dernière, son comité a voté pour modifier sa demande pour s’aligner avec les nouvelles exigences fédérales – réduisant le pourcentage d’un nouveau projet qui doit être financé via des obligations et permettant aux projets déjà approuvés de réduire leur financement d’obligations. Ce seuil inférieur signifie qu’il y aura plus d’argent obligataire à faire, et plus de projets seront financés, a-t-elle déclaré.
« Il y a encore beaucoup de projets dans la file d’attente qui attendent le financement des obligations », a déclaré Wiant. « Donc, ce changement immédiat aura un impact assez immédiat cet automne. »
Comment cette augmentation du logement abordable a-t-elle été dans le plan de dépenses de Trump en premier lieu?
Le groupe de Schwartz et d’autres se battent pour cette augmentation du crédit d’impôt depuis des années, recueillant un soutien bipartite en cours de route, a-t-il déclaré. Les législateurs républicains ont tendance à considérer les crédits d’impôt comme un «bon type de subvention», a-t-il déclaré. Parce qu’ils sont utilisés par les sociétés, ils sont plus acceptables que les coupons alimentaires et d’autres assistations directes qui sont considérées comme des documents.
Dans quelle mesure ces nouveaux crédits d’impôt pourraient-ils aider? Cela dépend de qui vous demandez.
Les modifications de la politique pourraient financer la construction de 1,22 million d’unités locatives abordables supplémentaires à l’échelle nationale au cours des 10 prochaines années, selon une estimation de la cabinet comptable Novogradac. Cela correspond à environ 20 000 unités supplémentaires par an en Californie.
Mais beaucoup de choses pourraient gêner. Si le coût de la construction augmente en raison de tarifs, d’augmentation des coûts de main-d’œuvre ou de hausses de taux d’intérêt, les développeurs pourraient décider de ne pas utiliser les crédits d’impôt. Le forfait des dépenses de Trump maintient également les taux d’imposition des sociétés, ce qui pourrait réduire la valeur des crédits d’impôt sur le logement.
Et, parce que le logement est si cher à construire en Californie, la plupart des projets ne peuvent pas compter uniquement sur les crédits d’impôt – ils ont également besoin d’un autre financement local et étatique. Mais ce financement est en panne. L’argent supplémentaire distribué pendant la pandémie Covid-19 a séché. Une obligation régionale de logement abordable de 20 milliards de dollars a été prévue devant les électeurs de la région de la baie l’année dernière, mais il a été retiré du bulletin de vote au milieu des craintes qu’il échoue.
En conséquence, Schwartz estime que la Californie verra plus près de 10 000 nouvelles maisons à faible revenu construites par an en raison de ces crédits d’impôt supplémentaires, et non de 20 000.
« Je pense que cela va nous prendre quelques années pour augmenter », a-t-il déclaré.
Un autre obstacle potentiel: les coupes de dépenses de Trump impose à d’autres domaines – y compris les coupes à Medicaid qui devraient entraîner 3,4 millions de Californiens de perdre une couverture au cours des 10 prochaines années – pourrait exacerber la pauvreté pour de nombreuses personnes et saper les avantages des crédits d’impôt.
« C’est une ironie énorme », a déclaré Schwartz, « que (l’augmentation du crédit d’impôt) était dans cette » grande facture « très laide », comme nous l’appelons. «
Pour mémoire, une version précédente de cette histoire a mal tendu la portée du lien de logement qui a été retiré du bulletin de vote l’automne dernier. C’était un lien régional de la région de la baie.
Cet article a été initialement publié sur Calmatters et a été republié sous le Attribution des communes créatives-noderivatives-noderivatives licence.